Behöver ni hjälp med hyresjuridik? Kontakta Jurideko.

Inledande bestämmelser

Hyresavtalet

Hyrestid och uppsägning

Upprustnings-föreläggande

Hyran

Pant eller borgen

Utmatning och konkurs

Överlåtelse av hyresrätten

Upplåtelse av lägenheten i andrahand

Hyresrättens förverkande

Förlängning av hyresavtal för bostadslägenheter¨

Prövning av hyran och andra hyresvillkor för bostadslägenheter

Återbetalning av hyra vid upplåtelse av bostadslägenhet i vissa fall

Vissa bestämmelser om lokaler

Särskilda bestämmelser

Förfarandet i hyrestvister

Besök även Bostadsrättslagen.se
och hyresjuridik.com

Johanna Kern, Jurideko Fastighetspartner är expert på hyreslagen.

kern@jurideko.se

 


Utdrag ur:

Jordabalk (1970:994)


SFS nr: 1970:994
Departement/myndighet: Justitiedepartementet L1
Utfärdad: 1970-12-17
Omtryck: SFS 1971:1209
Ändrad: t.o.m. SFS 2015:419
Övrig text: Rättelseblad 2000:226 har iakttagits.

12 kap. Hyra (Hyreslagen)

Inledande bestämmelser

1 § Detta kapitel avser avtal, genom vilka hus eller delar av
hus upplåts till nyttjande mot ersättning. Detta gäller även
om lägenheten upplåtits genom tjänsteavtal eller avtal i
anslutning till sådant avtal.

Innefattar avtalet även upplåtelse av jord att nyttjas
tillsammans med lägenheten, ska detta kapitel tillämpas på
avtalet, om jorden ska användas för trädgårdsodling i mindre
omfattning eller för annat ändamål än jordbruk. Förenas ett
tjänsteavtal, som inte är av ringa betydelse, med upplåtelse
av såväl lägenhet för bostadsändamål som jord, ska kapitlet
tillämpas, om upplåtelsen av lägenheten är mera betydelsefull
än upplåtelsen av jorden.

Med bostadslägenhet avses lägenhet som upplåtits för att helt
eller till en inte oväsentlig del användas som bostad. Med
lokal avses annan lägenhet än bostadslägenhet.

Det som föreskrivs i detta kapitel om sambor gäller endast
sådana samboförhållanden där ingen av samborna är gift.

Förbehåll som strider mot en bestämmelse i detta kapitel är
utan verkan mot hyresgästen eller den som har rätt att träda i
hans eller hennes ställe, om inte annat anges.

Omfattar hyresavtalet minst tre bostadslägenheter, som
hyresgästen ska hyra ut i andra hand eller upplåta med
kooperativ hyresrätt, får parterna avtala om förbehåll som
strider mot vad som sägs i detta kapitel om sådana lägenheter,
under förutsättning att förbehållet inte strider mot
bestämmelserna om lokaler och inte heller avser rätten till
förlängning av avtalet eller grunderna för fastställande av
hyresvillkoren i samband med sådan förlängning. Ett sådant
förbehåll gäller endast om det godkänts av hyresnämnden.
Godkännande behövs dock inte om staten, kommun, landsting
eller kommunalförbund är hyresvärd.

I lagen (2012:978) om uthyrning av egen bostad finns särskilda
bestämmelser om upplåtelse av bostadslägenhet i vissa fall. Lag (2012:979).

Hyresavtalet

2 § Hyresavtal skall upprättas skriftligen, om hyresvärden eller
hyresgästen begär det.

Har hyresavtal upprättats skriftligen och träder någon i laga ordning i
hyresgästens ställe, skall detta på begäran antecknas på avtalet.

Följer av ett hyresförhållande en rätt att använda utrymmen som är
avsedda att användas gemensamt av hyresgästerna, får en sådan rätt inte
upphävas eller ändras i annan ordning än som gäller för ändring av
hyresvillkor, även om rätten inte är särskilt reglerad i avtalet mellan
parterna. Lag (1984:694).

Hyrestid och uppsägning

3 § Hyresavtal gäller för obestämd tid, om inte annat följer av andra
stycket. Hyresavtal som gäller för obestämd tid skall sägas upp för att
upphöra att gälla.

Hyresavtal kan även ingås för bestämd tid. Sådana avtal upphör att gälla
vid hyrestidens utgång, om inte annat har avtalats. Har
hyresförhållandet varat mer än nio månader i följd, skall dock avtalet
alltid sägas upp för att upphöra att gälla.

Ett hyresavtal, som är ingånget för bestämd tid, anses förlängt på
obestämd tid.
1. om avtalet saknar bestämmelser om verkan av utebliven uppsägning och
inte sägs upp till hyrestidens utgång trots att uppsägning skall ske,
eller
2. om hyresgästen, trots att avtalet upphört att gälla utan uppsägning,
fortsatt att använda lägenheten en månad efter hyrestidens utgång utan
att hyresvärden anmodat honom att flytta.

För anmodan enligt tredje stycket 2 gäller vad som föreskrivs om
uppsägning i 8 §. Ytterligare bestämmelser om sådan anmodan finns i 49 § tredje stycketLag (1984:694).

4 § Hyresavtal som gäller för obestämd tid kan, om inte längre
uppsägningstid har avtalats, sägas upp för att upphöra att gälla
1. vid det månadsskifte som inträffar närmast efter tre månader från
uppsägningen, när avtalet avser en bostadslägenhet, eller
2. vid det månadsskifte som inträffar närmast efter nio månader från
uppsägningen, när avtalet avser en lokal.

Skall ett hyresavtal för bestämd tid sägas upp för att upphöra att gälla
och är inte längre uppsägningstid avtalad, skall uppsägningen ske senast
1. en dag i förväg om hyrestiden är längst två veckor,
2. en vecka i förväg om hyrestiden är längre än två veckor men längst
tre månader,
3. tre månader i förväg om hyrestiden är längre än tre månader och det
är fråga om en bostadslägenhet,
4. tre månader i förväg om hyrestiden är längre än tre månader men
längst nio månader och det är fråga om en lokal,
5. nio månader i förväg om hyrestiden är längre än nio månader och det
är fråga om en lokal. Lag (1984:694).

5 §Avser ett hyresavtal en bostadslägenhet, får hyresgästen alltid säga
upp hyresavtalet att upphöra att gälla vid månadsskifte som inträffar
tidigast efter tre månader från uppsägningen.

Om hyresgästen har avlidit, får dödsboet också inom en månad från
dödsfallet säga upp avtalet att upphöra att gälla vid månadsskifte som
inträffar tidigast efter en månad från uppsägningen. Har bostadslägenhet
hyrts av makar eller sambor gemensamt och avlider den ena av dem,
tillkommer den rätt som angivits nu dödsboet och efterlevande maken
eller sambon i förening. Lag (1987:816).

6 § Sägs ett hyresavtal upp av en orsak som anges i 11--14 eller 16--18 §§,
upphör det genast att gälla. Detsamma gäller i fall som anges i 42 §
,om ej annat följer av 44 §.

Sägs ett hyresavtal upp av någon annan orsak som ger hyresvärd eller
hyresgäst rätt att frånträda avtalet och är det inte fråga om fall som
avses i 5 § andra stycket gäller, oavsett vad som har avtalats om
uppsägningstid, den uppsägningstid som för varje särskilt fall anges i 4 § första stycket,
om hyresavtalet gäller för obestämd tid, eller i 4 § andra stycket,
om hyresavtalet gäller för bestämd tid. Sker uppsägning innan hyresgästen
tillträtt lägenheten, upphör avtalet dock genast att
gälla.

Upphör ett avtal om hyra av bostadslägenhet att gälla och finns förutom
hyresavtalet ett annat avtal mellan hyresvärden och hyresgästen som
avser en nyttighet som har ett omedelbart samband med användningen av
lägenheten och som är av mindre betydelse i jämförelse med den
användningen, upphör även det andra avtalet samtidigt att gälla. Lag (1984:694).

7 §När hyrestiden har löpt ut skall hyresgästen senast påföljande dag
lämna lägenheten och senast klockan 12 den dagen hålla lägenheten
tillgänglig för den som skall tillträda den.

Infaller den dag då lägenheten skall tillträdas eller lämnas på en
söndag, annan allmän helgdag, lördag, midsommarafton, julafton eller
nyårsafton, skall det i stället ske nästa vardag.

Första och andra styckena gäller ej, om annat avtalats. Lag (1984:694).

8 § En uppsägning skall vara skriftlig, om hyresförhållandet har
varat längre än tre månader i följd vid den tidpunkt till vilken
uppsägningen sker. Uppsägningen får dock, utom i fall som avses i 58 a §,
vara muntlig, om det är hyresgästen som säger upp avtalet
för upphörande och hyresvärden lämnar ett skriftligt erkännande
av uppsägningen. Uppsägningen får ske hos den som är behörig att
ta emot hyra på hyresvärdens vägnar.

Säger hyresvärden upp ett bostadshyresavtal och måste
uppsägningen enligt första stycket vara skriftlig, bör hyresvärden,
om inte hyresgästen saknar rätt till förlängning enligt 45 § första
stycket 1--3
, i uppsägningen ange orsaken till att avtalet skall
upphöra.

Skriftliga uppsägningar skall delges den som söks för uppsägning i
den ordning som anges i 8 kap. 8 § andra och tredje styckena, om
inte annat följer av fjärde eller femte styckena i denna paragraf.

Har den som söks för uppsägning hemvist här i landet och är det
inte fråga om en uppsägning i förtid enligt 42 § eller en sådan
uppsägning som avses i 58 §, får uppsägningen sändas i
rekommenderat brev. Uppsägningen anses då ha skett när den har
avlämnats för postbefordran under den söktes vanliga adress. Har
hyresgästen lämnat hyresvärden uppgift om en adress, under vilken
meddelanden till honom skall sändas, anses den som hans vanliga
adress. I annat fall anses den uthyrda lägenhetens adress som
hyresgästens vanliga adress.

Om en hyresvärd eller en hyresgäst, vars avtal skall sägas upp, inte
har något känt hemvist här i landet och om det inte heller finns
något känt ombud som har rätt att ta emot uppsägning för honom,
får uppsägning ske genom kungörelse i Post- och Inrikes Tidningar.

En ansökan hos domstol med yrkande att hyresförhållandet skall
upphöra eller att hyresgäst skall avhysas gäller som uppsägning när
delgivning skett i behörig ordning. Detsamma gäller en ansökan
enligt lagen (1990:746) om betalningsföreläggande och
handräckning om att hyresgäst skall avhysas.

Särskilda bestämmelser om innehållet i uppsägning av hyresavtal
som gäller lokaler finns i 58 och 58 a §§Lag (1994:817).

9 § På tillträdesdagen skall hyresvärden, om inte bättre skick har
avtalats, tillhandahålla lägenheten i sådant skick att den enligt den
allmänna uppfattningen i orten är fullt brukbar för det avsedda
ändamålet.

Avtal får dock träffas om att lägenheten skall vara i sämre skick, om
1. upplåtelsen avser en bostadslägenhet för fritidsändamål eller en
lokal, eller
2. hyresavtalet innehåller förhandlingsklausul enligt
hyresförhandlingslagen (1978:304) och bestämmelserna om lägenhetens
skick har tagits in i en förhandlingsöverenskommelse enligt nämnda lag. Lag (1984:694).

10 § Blir lägenheten före tillträdesdagen så förstörd att den inte kan
användas för det avsedda ändamålet, förfaller avtalet. Är hyresvärden
vållande till händelsen eller lämnar han ej utan dröjsmål hyresgästen
meddelande om denna, har hyresgästen rätt till ersättning för skada.

Meddelar en myndighet före tillträdesdagen på grund av lägenhetens
beskaffenhet förbud mot att använda lägenheten för det avsedda
ändamålet, upphör avtalet att gälla, även om beslutet ej vunnit laga
kraft. Om det förhållande som föranlett beslutet beror på försummelse av
hyresvärden eller om denne ej utan dröjsmål lämnar hyresgästen
meddelande om beslutet, har hyresgästen rätt till ersättning för skada. Lag (1984:694).

11 § Uppkommer före hyrestidens början ringare skada på
lägenheten än som anges i 10 § första stycket och är skadan
inte avhjälpt när lägenheten skall tillträdas eller är
lägenheten i övrigt, i annat fall än som avses i 13 §, på
tillträdesdagen inte i det skick som hyresgästen har rätt att
fordra, gäller följande:
1. Hyresgästen får avhjälpa bristen på hyresvärdens bekostnad,
om hyresvärden underlåter att efter tillsägelse ombesörja
åtgärden så snart det kan ske.
2. Kan bristen inte avhjälpas utan dröjsmål eller underlåter
hyresvärden att efter tillsägelse ombesörja åtgärden så snart
det kan ske, får hyresgästen säga upp avtalet. Uppsägning får
dock ske endast om bristen är av väsentlig betydelse. Sedan
bristen har blivit avhjälpt av hyresvärden, får avtalet inte
sägas upp.
3. För den tid lägenheten är i bristfälligt skick har
hyresgästen rätt till skälig nedsättning av hyran.
4. Hyresgästen har rätt till ersättning för skada, om
hyresvärden inte visar att bristen inte beror på hans
försummelse.
5. Om hyresavtalet avser en bostadslägenhet, får hyresvärden
föreläggas att avhjälpa bristen (åtgärdsföreläggande).
Åtgärdsföreläggande meddelas av hyresnämnden efter ansökan av
hyresgästen. I fråga om åtgärdsföreläggande gäller i övrigt vad
som föreskrivs i 16 § andra och fjärde-sjätte styckena.

Har en bostadslägenhet för fritidsändamål eller en lokal hyrts
ut i befintligt skick gäller
1. för bostadslägenheten första stycket och
2. för lokalen första stycket 1-4, endast om lägenheten enligt
den allmänna uppfattningen på orten inte är fullt brukbar för
sitt ändamål och hyresgästen när han ingick avtalet inte kände
till bristen eller kunde upptäcka den med vanlig uppmärksamhet. Lag (1998:146).

12 § Meddelar en myndighet före tillträdesdagen på grund av lägenhetens
beskaffenhet beslut som leder till att hyresgästen måste avstå från en
del av lägenheten eller att hyresgästen på annat sätt lider intrång i
sin nyttjanderätt, har han rätt till skälig nedsättning av hyran.
Innebär beslutet en väsentlig inskränkning i nyttjanderätten,
får hyresgästen säga upp avtalet, även om beslutet inte har vunnit laga kraft.
I fråga om ersättning för skada gäller 10 § andra stycket andra
meningen. Lag (1984:694).

13 § Avser hyresavtalet en lägenhet som inte färdigställts när avtalet
ingicks och är lägenheten ännu ej i färdigt skick när tillträde skall
ske, har hyresgästen rätt till skälig nedsättning av hyran och sådan
rätt att säga upp avtalet som anges i 11 §. Uppsägning får ske även före
den avtalade tillträdesdagen, om det är uppenbart att lägenheten då inte
kan användas för avsett ändamål.

Hyresgästen har även rätt till ersättning för skada, om hyresvärden inte
visar att dröjsmålet inte beror på hans försummelse. Lag (1984:694).

14 § Är lägenheten ej utrymd i rätt tid av den som skall flytta, har
hyresgästen rätt till skälig nedsättning av hyran för den tid han inte
kan använda lägenheten eller en del av den. Om hindret inte undanröjs
genast efter det att hyresvärden har underrättats om förhållandet,
gäller bestämmelserna i 11 § om rätt för hyresgästen att säga upp
avtalet på grund av brist i lägenheten.

Hyresgästen har även rätt till ersättning för skada, om hyresvärden inte
visar att hindret inte beror på hans försummelse. Lag (1984:694).

15 § Under hyrestiden ska hyresvärden hålla lägenheten i
sådant skick som anges i 9 § första stycket, om inte något
annat har avtalats eller följer av andra stycket.

Om lägenheten helt eller delvis är uthyrd till bostad, ska
hyresvärden i bostadsdelen med skäliga tidsmellanrum
ombesörja tapetsering, målning och andra sedvanliga
reparationer med anledning av lägenhetens försämring genom
ålder och bruk. Detta gäller dock inte, om något annat har
avtalats och
1. hyresavtalet avser ett enfamiljshus eller en lägenhet inom
en ägarlägenhetsfastighet, eller
2. hyresavtalet innehåller förhandlingsklausul enligt
hyresförhandlingslagen (1978:304) och de avvikande
bestämmelserna har tagits in i en förhandlingsöverenskommelse
enligt nämnda lag.

Följer av ett hyresförhållande en rätt att använda utrymmen
som är avsedda att användas gemensamt av hyresgästerna, ska
hyresvärden hålla utrymmena i sådant skick som anges i 9 § första stycket,
om inte något annat har avtalats. Lag (2009:180).

16 § Bestämmelserna i 10--12 §§ gäller också, om
1. lägenheten skadas under hyrestiden utan att hyresgästen är ansvarig
för skadan,
2. hyresvärden brister i sin underhållsskyldighet enligt 15 § andra
stycket
,
3. hinder eller men på annat sätt uppstår i nyttjanderätten utan
hyresgästens vållande, eller
4. myndighet under hyrestiden meddelar beslut som avses i 10 § andra
stycket
eller 12 § utan att hyresgästen givit anledning till det, dock
ej förrän beslutet länder till efterrättelse.

Avser hyresavtalet en bostadslägenhet, får hyresnämnden i fall som
avses i första stycket 1--3 eller om hyresvärden inte fullgör sin
underhållsskyldighet enligt 15 § tredje stycket på ansökan av
hyresgästen ålägga hyresvärden att avhjälpa bristen (åtgärdsföreläggande).
I föreläggandet, som får förenas med vite, skall
bestämmas viss tid inom vilken den eller de åtgärder som avses med
föreläggandet skall ha vidtagits. Föreligger särskilda skäl, får tiden
förlängas, om ansökan om det görs före utgången av den löpande
tidsfristen.

Hyresvärden och hyresgästen kan med bindande verkan träffa avtal om
inskränkning i rätten att enligt första stycket erhålla nedsättning av
hyran för hinder eller men i nyttjanderätten till följd av att
hyresvärden låter utföra arbete för att sätta lägenheten i avtalat skick
eller för att utföra sedvanligt underhåll av lägenheten eller
fastigheten i övrigt eller annat arbete som särskilt anges i avtalet.

Ansökan om åtgärdsföreläggande kan riktas mot den för vilken lagfart
senast är beviljad eller sökt, även om denne har överlåtit fastigheten
innan ansökan görs.

Överlåts fastigheten sedan ansökan har gjorts eller föreligger fall som
avses i fjärde stycket, gäller rättegångsbalkens bestämmelser om verkan
av att tvisteföremålet överlåts och om tredje mans deltagande i
rättegång.

Om tvist angående äganderätten är antecknad i fastighetsregistrets
inskrivningsdel, kan ansökan om åtgärdsföreläggande riktas mot den som
innehar fastigheten med äganderättsanspråk. Lag (2000:226).

17 § Bestämmelserna om skada eller brist i lägenheten gäller också om
ohyra förekommer i lägenheten till men för hyresgästen.

I fråga om en bostadslägenhet som utgör en del av ett hus är hyresvärden
skyldig att vidta lämpliga åtgärder för att utrota ohyra, även om
hyresgästen är ansvarig för att sådan förekommer i lägenheten. Är
hyresgästen utan ansvar för ohyran, har han rätt till ersättning för
nödvändiga kostnader som han får genom åtgärder för att utrota ohyran. Lag (1984:694).

18 § Om hyresgästen måste avstå någon del av lägenheten på grund av att
ett annat förvärv äger företräde eller till följd av omständighet som
avses i 7 kap. 25 §, har hyresgästen rätt till skälig nedsättning av
hyran. Hyresgästen har även sådan rätt att säga upp avtalet som anges i 11 §,
om han var i god tro när avtalet träffades. Bestämmelser om
ersättning för skada finns i 7 kap. Lag (1984:694).

Upprustningsföreläggande

18 a § Om en bostadslägenhet, som hyrs ut av fastighetsägaren
till en hyresgäst för annat än fritidsändamål och som inte
utgör del av hyresvärdens egen bostad, inte har lägsta
godtagbara standard enligt sjätte och sjunde styckena, får
hyresnämnden på hyresgästens ansökan förelägga hyresvärden att
vidta åtgärd som behövs för att lägenheten skall uppnå sådan
standard (upprustningsföreläggande).

I föreläggandet skall bestämmas inom vilken tid den åtgärd som
avses med föreläggandet skall ha vidtagits. Vite får sättas ut
i föreläggandet. Tiden i föreläggandet får förlängas, om det
finns särskilda skäl för det och ansökan om förlängd tid görs
före utgången av den tidsfrist som gäller.

Föreläggande får meddelas endast om åtgärden med hänsyn till
kostnaden för denna kan beräknas ge skäligt ekonomiskt utbyte.
Om den begärda åtgärden innebär att ingrepp måste göras i andra
lägenheter i huset, får ett föreläggande meddelas endast om
hyresgästerna i dessa lägenheter samtycker till åtgärden.

Bestämmelserna i 16 § fjärde-sjätte styckena tillämpas också i
fråga om upprustningsförelägganden.

Med fastighetsägare jämställs innehavare av tomträtt och ägare
av byggnad som tillhör annan än fastighetsägaren.

En bostadslägenhet skall anses ha lägsta godtagbara standard,
om den är försedd med anordning inom lägenheten för
1. kontinuerlig uppvärmning,
2. kontinuerlig tillgång till varmt och kallt vatten för
hushåll och hygien,
3. avlopp för spillvatten,
4. personlig hygien, omfattande toalett och tvättställ samt
badkar eller dusch,
5. försörjning med elektrisk ström för normal
hushållsförbrukning,
6. matlagning, omfattande spis, diskho, kylskåp,
förvaringsutrymmen och avställningsytor.

Utöver vad som anges i sjätte stycket krävs det för att lägsta
godtagbara standard skall uppnås
1. att det finns tillgång både till förrådsutrymmen inom
fastigheten och till anordning för hushållstvätt inom
fastigheten eller inom rimligt avstånd från den, och
2. att huset inte har sådana brister i fråga om hållfasthet,
brandsäkerhet eller sanitära förhållanden som inte skäligen kan
godtas. Lag (2003:626).

18 b § Står huset under tvångsförvaltning enligt
bostadsförvaltningslagen (1977:792) skall hyresnämnden, i stället
för att meddela upprustningsföreläggande, bestämma att det i
förvaltningen skall ingå att vidta den begärda åtgärden. Beträffande
en sådan föreskrift gäller i övrigt bestämmelserna om
upprustningsföreläggande. Lag (1994:817).

18 c § Ett upprustningsföreläggande är förfallet om
1. bygglov, när sådant behövs, inte beviljas för den åtgärd som
avses med föreläggandet eller
2. den byggnad där den lägenhet finns som avses med
upprustningsföreläggandet har rivits eller av annan orsak inte
längre finns i behåll. Lag (1994:817).

Hyresgästinflytande vid förbättrings- och ändringsarbete

18 d § En fastighetsägare får endast under de förutsättningar
som anges i andra stycket
1. utföra sådana standardhöjande åtgärder på fastigheten som
har en inte obetydlig inverkan på en bostadslägenhets
bruksvärde, eller
2. utföra åtgärder som medför en inte oväsentlig ändring av en
bostadslägenhet eller av de gemensamma delarna av fastigheten.

För att sådana åtgärder skall få vidtas krävs det att de har
godkänts av de berörda bostadshyresgästerna eller att
hyresnämnden har lämnat tillstånd till åtgärderna. Om
åtgärderna avser de gemensamma delarna av fastigheten, krävs
det att de har godkänts av hyresgästerna i mer än hälften av de
berörda bostadslägenheterna eller att hyresnämnden har lämnat
tillstånd till åtgärderna. Godkännande eller tillstånd behövs
inte, om åtgärderna vidtas för att en bostadslägenhet skall
uppnå lägsta godtagbara standard enligt 18 a § sjätte och
sjunde styckena.

Med fastighetsägare jämställs innehavare av tomträtt och ägare
av byggnad som tillhör någon annan än fastighetsägaren. Med
hyresgäst avses i 18 d-h §§ även den som tidigare varit
hyresgäst, om hans hyresavtal har upphört med anledning av en
större ombyggnad och han har rätt att flytta tillbaka till en
lägenhet i fastigheten efter ombyggnaden och kan anses vara
berörd av den åtgärd det är fråga om. Lag (2003:626).

18 e § Om hyresvärden vill utföra sådana åtgärder som avses i 18 d §,
skall han skriftligen meddela de berörda bostadshyresgästerna detta.

Om en berörd bostadshyresgäst inte godkänner åtgärden, får
hyresvärden ansöka hos hyresnämnden om tillstånd att utföra
åtgärden. Ansökan får göras tidigast två månader efter det att
meddelandet lämnats till hyresgästen.

Bestämmelsen i 16 § femte stycket tillämpas också när ansökan
enligt andra stycket har gjorts. Lag (2002:29).

18 f § En ansökan enligt 18 e § andra stycket skall bifallas,
om hyresvärden har ett beaktansvärt intresse av att åtgärden
genomförs och det inte är oskäligt mot hyresgästen att den
genomförs.

Vid prövningen av om det är oskäligt mot hyresgästen att
åtgärden genomförs skall hyresvärdens intresse av att åtgärden
genomförs vägas mot de skilda intressen som hyresgäster i
allmänhet kan antas ha av att åtgärden inte vidtas. Om det
finns särskilda skäl, får även omständigheter som hänför sig
endast till den enskilde hyresgästen beaktas. Lag (2002:29).

18 g § Bestämmelserna i 18 d18 f §§ tillämpas inte i fråga
om hyresavtal som avser endast
1. ett möblerat rum eller en lägenhet för fritidsändamål,
2. en lägenhet i ett en- eller tvåfamiljshus eller inom en
ägarlägenhetsfastighet, när upplåtelsen inte ingår i en
affärsmässigt bedriven uthyrningsverksamhet, eller
3. en lägenhet som utgör en del av hyresvärdens egen bostad. Lag (2009:180).

18 h § Om en förbättrings- eller ändringsåtgärd som avses
i 18 d § påbörjas eller av särskild anledning kan antas bli påbörjad
utan godkännande eller tillstånd, skall hyresnämnden förbjuda
hyresvärden att utföra åtgärden. Förbudet får förenas med vite.

En fråga om förbud prövas på ansökan av en berörd
bostadshyresgäst.

På ansökan av hyresvärden får hyresnämnden upphäva ett förbud.

Bestämmelserna i 16 § fjärde-sjätte styckena tillämpas också
när ansökan enligt andra stycket har gjorts. Lag (2002:29).

Hyresvärdens informationsskyldighet

18 i § Hyresvärden är skyldig att lämna hyresgästen uppgift om
sitt namn och en adress där hyresvärden kan anträffas. Om
hyresvärden är en juridisk person, skall motsvarande uppgifter
lämnas även om ställföreträdare för den juridiska personen.

Finns hyresvärden eller, om hyresvärden är en juridisk person,
ställföreträdaren inte i landet, skall uppgift lämnas om namn
och adress på en i Sverige bosatt person som är behörig att på
hyresvärdens vägnar ta emot delgivning.

Uppgifterna skall anges i ett skriftligt meddelande som skall
anslås på väl synlig plats i huset. Lag (1998:146).

Hyran

19 § Hyran för bostadslägenheter ska vara till beloppet
bestämd i hyresavtalet eller, om avtalet innehåller
förhandlingsklausul enligt hyresförhandlingslagen (1978:304),
i förhandlingsöverenskommelse. Detta gäller dock inte
ersättning för kostnader som hänför sig till lägenhetens
uppvärmning, nedkylning, förseende med varmvatten eller
elektrisk ström eller avgifter för vatten och avlopp
1. om hyresavtalet innehåller förhandlingsklausul och
beräkningsgrunden för ersättningens storlek har fastställts
genom en förhandlingsöverenskommelse eller genom ett beslut
enligt 22 eller 25 § hyresförhandlingslagen,
2. om lägenheten är belägen i ett en- eller tvåfamiljshus
eller inom en ägarlägenhetsfastighet, eller
3. i fråga om avgifter för vatten och avlopp, om avgiften
påförs hyresgästen efter individuell mätning.

I fråga om bostadslägenheter som hyrs ut i andra hand eller
som upplåtaren innehar med bostadsrätt får det trots första
stycket avtalas att hyran ska anknytas till den hyra,
årsavgift eller avgift för andrahandsupplåtelse som
upplåtaren betalar.

Hyran för lokaler ska också vara till beloppet bestämd i
avtalet till den del den inte omfattar ersättning som avses i
första stycket andra meningen. Trots detta gäller dock
förbehåll i avtalet om att hyran ska utgå med ett belopp som
står i visst förhållande till hyresgästens rörelseintäkter
eller som bestäms enligt en skriftlig överenskommelse mellan
å ena sidan hyresvärden eller hyresvärden och en organisation
av fastighetsägare, i vilken hyresvärden är medlem, och å
andra sidan en organisation av hyresgäster. Om avtalet är
träffat för bestämd tid och hyrestiden är minst tre år,
gäller dessutom förbehåll om att hyran ska utgå med belopp
som bestäms enligt en annan beräkningsgrund än som nu har
angetts.

Om en kostnad som hänför sig till lägenhetens uppvärmning,
nedkylning eller förseende med varmvatten eller elektrisk
ström kan påföras hyresgästen efter individuell mätning, ska
beräkningen av ersättning för kostnaden, trots första och
tredje styckena, ta sin utgångspunkt i den uppmätta
förbrukningen.

Har avtal träffats i strid med första, tredje eller fjärde
stycket, ska hyran utgå med ett belopp som är skäligt med
hänsyn främst till parternas avsikter och övriga förhållanden
när avtalet träffades.

Om ogiltighet av avtal om hyra för bostadslägenhet i vissa
fall när förhandlingsordning gäller finns bestämmelser i
hyresförhandlingslagen. Lag (2014:337).

20 § Har avtal ej träffats om tiden för betalning av hyra som skall utgå
i pengar, skall hyran betalas senast sista vardagen före varje
kalendermånads början eller, om hyran beräknas för kortare tid än en
månad, senast sista vardagen före början av den tid för vilken hyran
beräknas. För bostadslägenhet får dock den hyra som belöper på en annan
kalendermånad än den första betalas senast sista vardagen före månadens
början, även om avtal träffats om tidigare förfallodag.

Hyran skall betalas i hyresvärdens hemvist eller under annan adress som
anvisas av honom. Betalning får alltid ske genom postanvisning, postgiro
eller bankgiro. Skall hyran betalas på en ort utom riket, är hyresvärden
skyldig att svara för de särskilda kostnader detta medför.

Om hyresgästen betalar hyran på post- eller bankkontor, anses beloppet
ha kommit hyresvärden till handa omedelbart vid betalningen. Lämnar
hyresgästen ett betalningsuppdrag på hyran till bank-, post- eller
girokontor anses beloppet ha kommit hyresvärden till handa när
betalningsuppdraget togs emot av det förmedlande kontoret. Lag (1984:694).

21 § Anser hyresgästen att han enligt 11 14, 16 18 eller 26 § har
rätt till nedsättning av hyran eller till ersättning för skada eller
för avhjälpande av brist eller att han har någon annan motfordran hos
hyresvärden, och vill hyresgästen dra av motsvarande belopp på hyra
som utgår i pengar, får han deponera beloppet hos länsstyrelsen. Vad
som sagts nu gäller också när det råder tvist om storleken av hyra
som skall utgå i pengar men som ej är till beloppet bestämd i
avtalet.

När hyresgästen enligt första stycket deponerar belopp hos
länsstyrelsen, skall han lämna skriftlig uppgift i två exemplar om
hyresförhållandet, förfallodagen och grunden för avdraget eller
tvistens beskaffenhet samt ställa pant eller borgen, som
länsstyrelsen finner skälig, för den kostnad hyresvärden kan få för
att få ut beloppet och för ränta på beloppet.

Har hyresgästen deponerat hyra hos länsstyrelsen, får hyresvärden
icke göra gällande, att hyresrätten blivit förverkad på grund av att
det deponerade beloppet ej betalats till honom.

Ett beslut av länsstyrelsen med anledning av deposition får
överklagas till tingsrätten på den ort där länsstyrelsen finns. Vid
överklagande gäller lagen (1996:242) om domstolsärenden. Lag (1996:246).

22 § Länsstyrelsen skall ofördröjligen underrätta hyresvärden i
rekommenderat brev om deposition enligt 21 §.

Visar hyresvärden ej inom tre månader från det beloppet förfallit
till betalning och underrättelse om depositionen sänts till honom
att han träffat överenskommelse med hyresgästen om att få lyfta
beloppet eller att han väckt talan därom mot hyresgästen, har
denne rätt att återfå beloppet. Har hyresvärden väckt talan inom
angiven tid, får beloppet ej lyftas, förrän hyresvärdens talan blivit
slutligt avgjord.

Deponerat belopp skall genast placeras på ett räntebärande konto.
Räntan skall betalas till den som får lyfta beloppet. Lag (1994:509).

23 § Bostadshyresgästen får inte använda lägenheten för något annat
ändamål än det avsedda. Hyresvärden får dock inte åberopa avvikelser som
är utan betydelse för honom.

Lokalhyresgästen får inte använda lokalen för något annat ändamål än det
avsedda, om inte hyresnämnden lämnar tillstånd till det. Sådant
tillstånd skall lämnas, om hyresgästen innehaft lokalen längre tid än
två år och har beaktansvärda skäl för en ändrad användning samt
hyresvärden inte har befogad anledning att motsätta sig den. Tillståndet
kan förenas med villkor. Lag (1988:927).

24 § Hyresgästen skall under hyrestiden väl vårda lägenheten med vad
därtill hör. Han är skyldig att ersätta all skada som uppkommer genom
hans vållande eller genom vårdslöshet eller försummelse av någon som hör
till hans hushåll eller gästar honom eller av annan som han inrymt i
lägenheten eller som där utför arbete för hans räkning. För brandskada
som han själv icke vållat är han dock ansvarig endast om han brustit i
den omsorg och tillsyn som han bort iakttaga.

Uppkommer skada eller visar sig brist som ofördröjligen måste avhjälpas
för att allvarlig olägenhet icke skall uppstå, är hyresgästen skyldig
att genast lämna hyresvärden meddelande om skadan eller bristen. Är
hyresgästen och medlemmarna i hans hushåll borta när skadan uppkommer
eller bristen visar sig och har hyresgästen berett hyresvärden tillfälle
att vid behov komma in i lägenheten under bortovaron, är det dock, om
lägenheten utgör del av hus, tillräckligt att hyresgästen omedelbart
efter återkomsten lämnar hyresvärden meddelande om skadan eller bristen.
Meddelande om annan skada eller brist än sådan som angivits förut i
detta stycke skall lämnas hyresvärden utan oskäligt dröjsmål. Försummar
hyresgästen att underrätta hyresvärden enligt vad som föreskrivits i
detta stycke, är han ansvarig för skada som föranledes av hans
försummelse.

Bestämmelserna i första och andra styckena om skada eller brist gäller
också om det finns ohyra i lägenheten.

Har hyresgästen utan behövligt samtycke eller tillstånd överlåtit
hyresrätten eller åt någon annan upplåtit rätt att begagna lägenheten,
är hyresgästen ansvarig för skada som den nye innehavaren skulle ha
ersatt enligt första, andra eller tredje stycket, om lägenheten hade
varit hyrd av honom.

Har i fråga om lägenhet, som upplåtits för att helt eller delvis
användas för annat ändamål än bostad, träffats avtal, varigenom
hyresgästens ansvar utsträckts utöver vad som föreskrives i
första--fjärde styckena, gäller avtalet. Lag (1984:694).

24 a § Bostadshyresgäster har rätt att på egen bekostnad i
lägenheten utföra målning, tapetsering och därmed jämförliga
åtgärder. Minskar därigenom lägenhetens bruksvärde, har
hyresvärden rätt till ersättning för skadan.

Parterna får träffa avtal om att bestämmelserna i första
stycket helt eller delvis inte ska gälla, om
1. hyresavtalet avser ett enfamiljshus som inte är avsett att
hyras ut varaktigt eller en lägenhet inom en
ägarlägenhetsfastighet som inte är avsedd att hyras ut
varaktigt, eller
2. lägenheten har upplåtits av någon som innehade den med
bostadsrätt och lägenheten alltjämt innehas med sådan rätt.

Frågan om skyldighet för hyresgästen att betala ersättning
enligt första stycket prövas av hyresnämnden. Lag (2009:180).

25 § När hyresgästen använder lägenheten skall han se till att de
som bor i omgivningen inte utsätts för störningar som i sådan grad
kan vara skadliga för hälsan eller annars försämra deras
bostadsmiljö att de inte skäligen bör tålas (störningar i boendet).
Hyresgästen skall vid sin användning av lägenheten också i övrigt
iaktta allt som fordras för att bevara sundhet, ordning och gott
skick inom fastigheten. Hyresgästen skall hålla noggrann tillsyn
över att detta också iakttas av dem för vilka han svarar enligt 24 § första stycket.

Om det förekommer störningar i boendet, skall hyresvärden ge
hyresgästen tillsägelse att se till att störningarna omedelbart
upphör samt, om denne är en bostadshyresgäst,
underrätta social- nämnden i den kommun där lägenheten är belägen om störningarna.

Andra stycket gäller inte om hyresvärden säger upp hyresavtalet
med anledning av att störningarna är särskilt allvarliga med hänsyn
till deras art eller omfattning (särskilt allvarliga störningar i
boendet).

Om hyresgästen vet eller har anledning att misstänka att ett föremål
är behäftat med ohyra får detta inte tas in i lägenheten. Lag (1993:400).

26 § Hyresvärden har rätt att utan uppskov få tillträde till lägenheten
för att utöva nödvändig tillsyn eller utföra förbättringsarbeten som
inte kan uppskjutas utan skada. När lägenheten är ledig till uthyrning,
är hyresgästen skyldig att låta den visas på lämplig tid.

Efter tillsägelse minst en månad i förväg får hyresvärden i lägenheten
låta utföra mindre brådskande förbättringsarbeten som inte vållar
väsentligt hinder eller men i nyttjanderätten. Sådana arbeten får dock
inte utan hyresgästens medgivande utföras under den sista månad som
hyresförhållandet består. Vill hyresvärden utföra annat arbete i
lägenheten, får hyresgästen inom en vecka från det att han fick
meddelande om detta säga upp avtalet till upphörande. Sådant arbete får
inte utan hyresgästens medgivande påbörjas förrän avtalet sålunda kunnat
bringas att upphöra. Bestämmelserna i detta stycke gäller inte arbete
som hyresvärden har utfäst sig att utföra åt hyresgästen eller som han
genom ett åtgärdsföreläggande har ålagts att utföra.

I fall som anges i första eller andra stycket skall hyresvärden tillse
att hyresgästen ej förorsakas större olägenhet än nödvändigt. Skada som
förorsakas hyresgästen genom arbete som avses i andra stycket skall
ersättas av hyresvärden, även om skadan icke beror på hans försummelse.

Hyresgästen är skyldig att tåla inskränkningar i nyttjanderätten, som
föranleds av nödvändiga åtgärder för att utrota ohyra i fastigheten,
även om den av honom hyrda lägenheten inte besväras av ohyra. Därvid
gäller 17 § andra stycket.

Underlåter hyresgästen att bereda hyresvärden tillträde till lägenheten
när denne har rätt till det, får kronofogdemyndigheten meddela särskild
handräckning. I fråga om sådan handräckning finns bestämmelser i
lagen (1990:746) om betalningsföreläggande och handräckning. Lag (1991:850).

27 § Om hyresgästen överger lägenheten, får hyresvärden genast återta
den.

Om det i en lägenhet som hyresgästen har lämnat eller från vilken han
avhysts eller i ett utrymme som hör till lägenheten finns egendom, som
kan antas tillhöra honom eller någon i hans hushåll, och om han inte
inom tre månader från anmaning eller inom sex månader från det han
lämnade eller avhystes från lägenheten har avhämtat egendomen,
tillfaller den hyresvärden utan lösen. Lag (1984:694).

Pant eller borgen

28 § Är pant eller borgen ställd till säkerhet för att ett avtal om hyra
av en lokal fullgörs och försämras säkerheten, är hyresgästen skyldig
att på anfordran ställa ny säkerhet med vilken hyresvärden skäligen kan
nöja sig. Gör han det ej inom en månad, får hyresvärden säga upp
avtalet. Lag (1984:694).

28 a § Är pant eller borgen ställd till säkerhet för att ett
avtal om hyra av en bostadslägenhet fullgörs, får pantsättaren
eller borgensmannen säga upp sitt åtagande att upphöra att
gälla vid det månadsskifte som inträffar närmast efter nio
månader från uppsägningen, dock tidigast till en tidpunkt som
infaller två år från det att åtagandet började att gälla.

Ett villkor som inskränker pantsättarens eller borgensmannens
rätt enligt denna paragraf är ogiltigt. Lag (1998:146).

Utmätning och konkurs

29 § Om fastigheten blivit utmätt före tillträdesdagen, får hyresgästen
säga upp avtalet. Han har även rätt till ersättning för skada.
Uppsägning skall dock ske inom en månad från det hyresgästen fick
kännedom om att fastigheten blivit utmätt. Upphävs utmätningen eller
blir i annat fall frågan om fastighetens försäljning inaktuell får inte
uppsägning ske därefter. Lag (1984:694).

30 § Bestämmelserna i 29 § gäller också, om hyresvärden försätts i
konkurs före tillträdesdagen. Lag (1984:694).

31 § Om hyresgästen försätts i konkurs, får konkursboet säga
upp avtalet. Beträffande bostadslägenheter fordras dock att
gäldenären samtycker till uppsägningen.

Har lägenheten ej tillträtts när konkursen inträffar och har ej
hyresvärden sådan säkerhet för att avtalet fullgörs att han
skäligen kan nöja sig, får hyresvärden säga upp avtalet om han
ej erhåller sådan säkerhet inom en vecka efter anfordran.

Inträffar i fråga om en lokal konkursen efter tillträdet och
har ej hyresvärden sådan säkerhet för att avtalet fullgörs att
han skäligen kan nöja sig, får hyresvärden säga upp avtalet,
1. om inte sådan säkerhet ställs inom en månad efter anfordran,
2. om inte konkursboet inom samma tid förklarar sig vilja svara
för hyresgästens skyldigheter under hyrestiden, eller
3. om inte, när hyresrätten får överlåtas, överlåtelse sker i
enlighet med avtalet.

Sägs avtalet upp enligt första, andra eller tredje stycket, har
hyresvärden rätt till ersättning för skada.

Om en hyresvärd uppmanar ett konkursbo att ställa en lokal till
hyresvärdens förfogande och konkursboet inte inom en månad gör
detta, ansvarar konkursboet för hyran från konkursbeslutet till
dess lokalen ställs till hyresvärdens förfogande. Lag (2003:530).

Överlåtelse av hyresrätten

32 § Hyresgästen får inte överlåta hyresrätten utan
hyresvärdens samtycke, om ej annat följer av 34--37 §§.

Vägras samtycke utan skälig anledning eller lämnar hyresvärden
ej besked inom tre veckor efter det att samtycke begärdes, får
hyresgästen säga upp hyresavtalet. Lag (1993:407).

33 § Bestämmelserna i 32 § om överlåtelse av hyresrätten
gäller också i fråga om övergång genom bodelning, arv,
testamente, bolagsskifte eller liknande förvärv.

Har hyresrätten till lägenhet, som varit avsedd att uteslutande
eller huvudsakligen användas som gemensam bostad för
hyresgästen och hans make eller sambo, tillagts maken genom
bodelning eller arvskifte eller tillagts sambon genom bodelning
eller övertagits av denne enligt 22 § sambolagen (2003:376),
får dock maken eller sambon träda i hyresgästens eller
dödsboets ställe. Sådan rätt tillkommer även efterlevande make
som är ensam arvinge efter hyresgästen.

För tid efter det att hyresvärden underrättats om att
hyresrätten tillagts hyresgästens make eller sambo enligt andra
stycket svarar hyresgästen eller hans dödsbo ej för sina
förpliktelser enligt hyresavtalet. Hyresgästens make eller
sambo svarar jämte hyresgästen eller hans dödsbo för sådana
förpliktelser enligt avtalet som hänför sig till tiden före
underrättelsen.

Andra och tredje styckena gäller också när lägenheten har hyrts
av makar eller sambor gemensamt. Lag (2003:378).

34 § En hyresgäst, som ej avser att använda sin bostadslägenhet, får
överlåta hyresrätten till en närstående som varaktigt sammanbor med
honom, om hyresnämnden lämnar tillstånd till överlåtelsen. Sådant
tillstånd skall lämnas, om hyresvärden skäligen kan nöja sig med
förändringen. Tillståndet kan förenas med villkor.

Första stycket gäller också om hyresgästen avlider under hyrestiden och
dödsboet vill överlåta hyresrätten till sådan dödsbodelägare eller annan
hyresgästen närstående som varaktigt sammanbodde med honom. Lag (1984:694).

35 § Hyresgästen får överlåta hyresrätten till sin
bostadslägenhet för att genom byte få en annan bostad, om
hyresnämnden lämnar tillstånd till överlåtelsen. Tillstånd
ska lämnas, om hyresgästen har beaktansvärda skäl för bytet
och detta kan äga rum utan påtaglig olägenhet för hyresvärden
samt inte heller andra särskilda skäl talar emot bytet. Tillståndet kan förenas med villkor.

Första stycket gäller inte, om
1. lägenheten hyrs i andra hand,
2. lägenheten utgör en del av upplåtarens bostad,
3. lägenheten är belägen i ett enfamiljshus som inte är
avsett att hyras ut varaktigt, inom en ägarlägenhetsfastighet
som inte är avsedd att hyras ut varaktigt eller i ett
tvåfamiljshus,
4. lägenheten har upplåtits av någon som innehade den med
bostadsrätt och lägenheten alltjämt innehas med sådan rätt,
eller
5. hyresavtalet avser ett möblerat rum eller en lägenhet för
fritidsändamål och hyresförhållandet inte har varat längre än
nio månader i följd.

Medverkar en kommun till att hyresgästen får en annan bostad
genom att förmedla denna, får kommunen ansöka hos
hyresnämnden om tillstånd som avses i första stycket. Lag (2009:180).

36 § Den som hyr en lägenhet för att helt eller till väsentlig del
använda den för handel, hantverk, industri eller annan
förvärvsverksamhet, får överlåta hyresrätten till den som skall överta
verksamheten, om hyresnämnden lämnar tillstånd till överlåtelsen. Sådant
tillstånd skall lämnas, om hyresvärden ej har befogad anledning att
motsätta sig att hyresrätten överlåts. Har hyresgästen innehaft
lägenheten mindre än tre år, får tillstånd dock lämnas endast om
synnerliga skäl föreligger. Tillståndet kan förenas med villkor. Lag (1984:694).

37 § Har en bostadslägenhet upplåtits till en kommun, får kommunen
överlåta hyresrätten till lägenheten, om hyresnämnden lämnar tillstånd
till överlåtelsen. Sådant tillstånd skall lämnas, om överlåtelsen kan
ske utan påtaglig olägenhet för hyresvärden. Tillståndet kan förenas med
villkor. Lag (1984:694).

38 § Överlåter hyresgästen hyresrätten med samtycke av
hyresvärden eller med tillstånd av hyresnämnden, är han fri från de
skyldigheter som hyresavtalet innebär för honom för tiden efter
överlåtelsen. Detta gäller endast om inte annat villkor ställts upp
i samband med samtycket eller tillståndet.

Den nye hyresgästen svarar tillsammans med överlåtaren för
skyldigheterna enligt avtalet för tiden före överlåtelsen, om inte
något annat avtalats med hyresvärden. Vid ett lägenhetsbyte har en
ny bostadshyresgäst dock ett sådant ansvar endast om han
gentemot hyresvärden i en särskilt upprättad handling har åtagit sig
det. Ett sådant åtagande medför inte skyldighet att betala något
annat än hyresskulder och inte heller skyldighet att betala sådana
skulder till ett högre belopp än som motsvarar hyran för de tre
kalendermånaderna närmast före överlåtelsen. Lag (1993:400).

Upplåtelse av lägenheten i andra hand

39 § Hyresgästen får inte utan hyresvärdens samtycke hyra ut
eller på annat sätt upplåta lägenheten i andra hand till annan
för självständigt brukande utom i fall som avses i andra
stycket eller i 40 §.

Har en bostadslägenhet upplåtits till en kommun, får kommunen
upplåta lägenheten i andra hand till annan för självständigt
brukande. Hyresvärden ska genast underrättas om upplåtelsen. Lag (2008:1074).

40 § En hyresgäst får hyra ut eller på annat sätt upplåta
lägenheten i andra hand till annan för självständigt brukande,
om hyresnämnden lämnar tillstånd till det.

Tillstånd ska lämnas, om
1. hyresgästen på grund av ålder, sjukdom, tillfälligt arbete
eller studier på annan ort, längre utlandsvistelse, särskilda
familjeförhållanden eller därmed jämförbara förhållanden har
beaktansvärda skäl för upplåtelsen, och
2. hyresvärden inte har befogad anledning att vägra samtycke.

Tillstånd enligt första stycket ska begränsas till viss tid och
kan förenas med villkor. Lag (2008:1074).

41 § Hyresgästen får inte inrymma utomstående personer i lägenheten, om
det kan medföra men för hyresvärden. Lag (1984:694).

Hyresrättens förverkande

42 § Hyresrätten är förverkad och hyresvärden berättigad att
säga upp avtalet att upphöra i förtid,
1. om hyresgästen, när det gäller en bostadslägenhet, dröjer
med att betala hyran mer än en vecka efter förfallodagen och
annat inte följer av 55 d § femte–sjunde styckena,
2. om hyresgästen, när det gäller en lokal, dröjer med att
betala hyran mer än två vardagar efter förfallodagen,
3. om hyresgästen utan behövligt samtycke eller tillstånd
överlåter hyresrätten eller annars sätter någon annan i sitt
ställe eller upplåter lägenheten i andra hand och inte efter
tillsägelse utan dröjsmål antingen vidtar rättelse eller
ansöker om tillstånd och får ansökan beviljad,
4. om lägenheten används i strid med 23 eller 41 § och
hyresgästen inte efter tillsägelse vidtar rättelse utan
dröjsmål,
5. om hyresgästen eller någon annan, till vilken hyresrätten
överlåtits eller lägenheten upplåtits, genom vårdslöshet är
vållande till att ohyra förekommer i lägenheten eller genom
att inte underrätta hyresvärden om detta bidrar till att
ohyran sprids i fastigheten,
6. om lägenheten på annat sätt vanvårdas eller hyresgästen
eller någon annan, till vilken hyresrätten överlåtits eller
lägenheten upplåtits, åsidosätter något av det som ska
iakttas enligt 25 § vid användning av lägenheten eller inte
håller den tillsyn som krävs enligt nämnda paragraf och
rättelse inte utan dröjsmål sker efter tillsägelse,
7. om i strid med 26 § tillträde till lägenheten vägras och
hyresgästen inte kan visa giltig ursäkt,
8. om hyresgästen åsidosätter en avtalsenlig skyldighet som
går utöver hyresgästens skyldigheter enligt detta kapitel och
det måste anses vara av synnerlig vikt för hyresvärden att
skyldigheten fullgörs, eller
9. om lägenheten helt eller till väsentlig del används för
sådan näringsverksamhet eller liknande verksamhet som är
brottslig eller där brottsligt förfarande ingår till en inte
oväsentlig del eller används för tillfälliga sexuella
förbindelser mot ersättning.

I fall då hyran ska betalas i förskott för längre tid än en
månad gäller första stycket 2 endast om hyresgästen dröjer
med att betala den på kalendermånaden belöpande hyran mer än
två vardagar efter månadens början eller, i fråga om hyran
för första kalendermånaden under hyresförhållandet, efter
förfallodagen.

Uppsägning av ett hyresavtal som gäller bostadslägenhet
enligt första stycket 6 på grund av störningar i boendet får
inte ske förrän socialnämnden underrättas enligt 25 § andra
stycket
.

Om det är fråga om särskilt allvarliga störningar i boendet
gäller första stycket 6 även om någon tillsägelse om rättelse
inte har skett. Vid sådana störningar får uppsägning av ett
hyresavtal som gäller bostadslägenhet ske utan föregående
underrättelse till socialnämnden. En kopia av uppsägningen
ska dock skickas till socialnämnden. Det som nu har
föreskrivits om särskilt allvarliga störningar gäller inte om
det är någon till vilken lägenheten har upplåtits i andra
hand med hyresvärdens samtycke eller hyresnämndens tillstånd
som åsidosätter något av det som ska iakttas enligt 25 § vid
användning av lägenheten eller inte håller den tillsyn som
krävs enligt nämnda paragraf.

Hyresrätten är inte förverkad, om det som ligger hyresgästen
till last är av ringa betydelse. Vid bedömningen ska det
särskilt beaktas om det som ligger hyresgästen till last har
sin grund i att en närstående eller tidigare närstående har
utsatt hyresgästen eller någon i hyresgästens hushåll för
brott.

Sägs avtalet upp på grund av förverkande, har hyresvärden
rätt till skadestånd. Lag (2014:335).

43 § Är hyresrätten förverkad på grund av förhållande som avses
i 42 § första stycket 1--4, 6 eller 7 men sker rättelse innan
hyresvärden har sagt upp avtalet, kan hyresgästen inte skiljas från
lägenheten på den grunden. Detta gäller dock inte om hyresrätten
är förverkad på grund av särskilt allvarliga störningar i boendet.
Hyresgästen får inte heller skiljas från lägenheten om
hyresvärden inte har sagt upp avtalet inom två månader från det han fick
kännedom om förhållande som avses i 42 § första stycket 5 eller 8 eller
hyresvärden inte inom två månader från det han erhöll
vetskap om förhållande som avses i nämnda stycke under 3 sagt till
hyresgästen att vidta rättelse.

En hyresgäst kan skiljas från lägenheten på grund av förhållande
som avses i 42 § första stycket 9 endast om hyresvärden har sagt
upp avtalet inom två månader från det att han fick kännedom om
förhållandet. Om den brottsliga verksamheten har angetts till åtal
eller förundersökning har inletts inom samma tid, har hyresvärden
dock kvar sin rätt att säga upp avtalet intill dess att två månader
har gått från det att domen i brottmålet vann laga kraft eller det
rättsliga förfarandet avslutades på annat sätt. Lag (1993:400).

44 § Är hyresrätten enligt 42 § första stycket 1 eller 2 förverkad
på grund av dröjsmål med betalning av hyran och har hyresvärden
med anledning därav sagt upp avtalet, får hyresgästen inte på grund
av dröjsmålet skiljas från lägenheten, om hyran betalas på det sätt
som anges i 20 § andra eller tredje stycket eller deponeras hos
länsstyrelsen enligt 21 §
1. inom tre veckor från det att en hyresgäst, när det är fråga om en
bostadslägenhet, har delgetts underrättelse om att han genom att
betala hyran på angivet sätt får tillbaka hyresrätten samt
meddelande om uppsägningen och anledningen till denna lämnats
till socialnämnden i den kommun där lägenheten är belägen, eller
2. inom två veckor från det att en hyresgäst, när det är fråga om en
lokal, har delgetts underrättelse om att han genom att betala hyran
på angivet sätt får tillbaka hyresrätten.

I avvaktan på att hyresgästen visar sig ha gjort vad som fordras
enligt första stycket för att få tillbaka hyresrätten får beslut om
avhysning inte meddelas förrän det efter utgången av den tid som
anges i det stycket har gått ytterligare två vardagar.

En hyresgäst får inte, när det är fråga om en bostadslägenhet, skiljas
från lägenheten, om dröjsmålet endast har avsett sådan höjning av
hyran som blivit gällande enligt 54 a § och hyran kan prövas med
tillämpning av 55 d § tredje stycket. Vad som sagts nu skall gälla till
dess att en månad förflutit från det att hyresnämndens eller Svea
hovrätts beslut har vunnit laga kraft.

En hyresgäst får inte heller, när det är fråga om en bostadslägenhet,
skiljas från lägenheten om
1. socialnämnden inom den tid som anges i första stycket 1
skriftligen har meddelat hyresvärden att nämnden åtar sig
betalningsansvaret för hyran, eller
2. hyresgästen har varit förhindrad att betala hyran inom den tid
som anges i första stycket 1 på grund av sjukdom eller liknande
oförutsedd omständighet och hyran har betalats så snart det var
möjligt, dock senast när tvisten om avhysning avgörs i första
instans.

Första-fjärde styckena gäller inte, om hyresgästen ändå är skyldig
att flytta inom kortare tid än en månad efter det att hyresrätten
förverkats.

Regeringen eller den myndighet som regeringen bestämmer
fastställer formulär till underrättelse och meddelande som avses i
första stycket. Lag (2006:928).

Förlängning av hyresavtal för bostadslägenheter

45 § Bestämmelserna i 46-52 §§ gäller vid upplåtelser av
bostadslägenheter, om inte
1. hyresavtalet avser upplåtelse av en lägenhet i andra hand
till annan för självständigt brukande och hyresförhållandet
upphör innan det har varat längre än två år i följd,
2. hyresavtalet i annat fall än som sägs i 1 avser ett möblerat
rum eller en lägenhet för fritidsändamål och hyresförhållandet
upphör innan det har varat längre än nio månader i följd,
3. lägenheten utgör en del av upplåtarens egen bostad,
4. hyresvärden säger upp hyresförhållandet att upphöra i förtid
på den grunden att hyresrätten är förverkad och annat inte
följer av 47 §, eller
5. annat följer av en sådan överenskommelse som avses i 45 a §.

Bestämmelsen i första stycket 1 gäller inte om upplåtaren har
hyrt lägenheten tillsammans med minst två lägenheter till för
att hyra ut dem i andra hand. Lag (2008:1074).

45 a § Om hyresvärden och hyresgästen i en särskilt
upprättad handling har kommit överens om att hyresrätten inte
ska vara förenad med rätt till förlängning, gäller
överenskommelsen om den har godkänts av hyresnämnden. I
följande fall gäller överenskommelsen även utan sådant
godkännande.
1. Överenskommelsen träffas efter det att hyresförhållandet
har inletts och avser en hyresrätt som är förenad med rätt
till förlängning.
2. Överenskommelsen träffas för en tid om högst fyra år från
det att hyresförhållandet inleds och innebörden i
överenskommelsen är att hyresgästen inte ska ha rätt till
förlängning, om

a) i fråga om en bostadslägenhet i ett en- eller
tvåfamiljshus som inte ingår i en affärsmässigt bedriven
uthyrningsverksamhet, hyresvärden ska bosätta sig i
lägenheten eller överlåta huset,
b) i fråga om en bostadslägenhet som upplåts i andra hand,
hyresvärden ska bosätta sig i lägenheten eller, när
hyresvärden innehar lägenheten med bostadsrätt, bosätta sig i
den eller överlåta bostadsrätten, eller

c) i fråga om en bostadslägenhet inom en
ägarlägenhetsfastighet som inte ingår i en affärsmässigt
bedriven uthyrningsverksamhet, hyresvärden ska bosätta sig i
eller överlåta fastigheten.

Om en make eller en sambo som inte har del i hyresrätten hade
sin bostad i lägenheten när överenskommelsen träffades,
gäller överenskommelsen mot den maken eller den sambon endast
om han eller hon har godtagit den.

Regeringen eller den myndighet som regeringen bestämmer
fastställer formulär till överenskommelser som avses i första
stycket 2. Lag (2009:180).

46 § Om hyresvärden har sagt upp hyresavtalet eller, i ett
fall som avses i 3 § tredje stycket 2, anmodat hyresgästen
att flytta, har hyresgästen rätt till förlängning av avtalet,
utom när
1. hyresrätten är förverkad utan att hyresvärden har sagt upp
avtalet att upphöra i förtid,
2. hyresgästen i annat fall har åsidosatt sina förpliktelser
i så hög grad att avtalet skäligen inte bör förlängas,
3. huset ska rivas och det inte är oskäligt mot hyresgästen
att hyresförhållandet upphör,
4. huset ska genomgå en större ombyggnad och det inte är
uppenbart att hyresgästen kan sitta kvar i lägenheten utan
nämnvärd olägenhet för genomförandet av ombyggnaden samt det
inte är oskäligt mot hyresgästen att hyresförhållandet
upphör,
5. lägenheten inte vidare ska användas som bostad och det
inte är oskäligt mot hyresgästen att hyresförhållandet
upphör,
6. avtalet avser en lägenhet i ett en- eller tvåfamiljshus
eller inom en ägarlägenhetsfastighet och upplåtelsen inte
ingår i en affärsmässigt bedriven uthyrningsverksamhet samt
upplåtaren har sådant intresse att förfoga över lägenheten
att hyresgästen skäligen bör flytta,
7. avtalet avser en lägenhet som upplåtits av någon som
innehade den med bostadsrätt och lägenheten fortfarande
innehas med sådan rätt samt bostadsrättshavaren har sådant
intresse att förfoga över lägenheten att hyresgästen skäligen
bör flytta,
8. hyresförhållandet beror av en anställning i statlig eller
kommunal verksamhet som är förenad med bostadstvång eller av
en anställning inom lantbruket eller av en annan anställning,
om den är av sådan art att det är nödvändigt för
arbetsgivaren att förfoga över lägenheten för upplåtelse åt
anställningens innehavare, samt anställningen har upphört,
9. hyresförhållandet beror av en annan anställning än som
avses i 8 och som upphört och det inte är oskäligt mot
hyresgästen att även hyresförhållandet upphör samt, om
hyresförhållandet har varat längre än tre år, hyresvärden har
synnerliga skäl för att upplösa hyresförhållandet, eller
10. det i annat fall inte strider mot god sed i
hyresförhållanden eller av någon annan anledning är oskäligt
mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör.

Om hyresvärden inte har meddelat hyresgästen att avtalet kan
sägas upp för det fall rättelse inte sker eller om
hyresgästens åsidosättande har sin grund i att en närstående
eller tidigare närstående har utsatt hyresgästen eller någon
i hyresgästens hushåll för brott, ska detta vid
skälighetsbedömningen enligt första stycket 2 beaktas som
skäl för en förlängning av avtalet.

Om hyresvärdens intresse blir tillgodosett genom att
hyresgästen lämnar endast en del av lägenheten och avtalet
lämpligen kan förlängas för lägenheten i övrigt, har
hyresgästen trots första stycket rätt till sådan förlängning.

Om en bostadshyresgäst lämnar sin lägenhet eller en del av
den med anledning av att huset ska genomgå en större
ombyggnad, ska hyresgästen om möjligt ges tillfälle att efter
ombyggnaden hyra en likvärdig lägenhet i huset. Lag (2014:335).

47 § Har lägenheten hyrts av flera gemensamt och har de på
grund av att en av dem sagt upp hyresavtalet eller till följd av annan
omständighet, som hänför sig till endast en av dem, ej gemensamt
rätt till förlängning av hyresavtalet, är en medhyresgäst berättigad
att få hyresavtalet förlängt för egen del, om hyresvärden skäligen
kan nöja sig med honom som hyresgäst. Vad som sagts nu gäller ej
när hyresrätten är förverkad utan att hyresvärden har sagt upp
avtalet att upphöra i förtid. Är medhyresgästen make eller sambo
till den som sagt upp avtalet eller eljest föranlett att hyresgästerna ej
gemensamt har rätt till förlängning av avtalet, har maken eller
sambon en sådan rätt till förlängning även när hyresrätten är
förverkad på annan grund än dröjsmål med betalning av hyran.
Detta gäller också när hyresvärden har sagt upp hyresavtalet att
upphöra i förtid på grund av förverkandet.

Om en hyresgäst, som är gift eller samboende och vars make eller
sambo ej har del i hyresrätten, säger upp hyresavtalet eller vidtar
någon annan åtgärd för att få det att upphöra eller om han eller hon
i annat fall inte har rätt till förlängning av avtalet, har maken eller
sambon, om han eller hon har sin bostad i lägenheten, rätt att
överta hyresrätten och få hyresavtalet förlängt för egen del, såvida
hyresvärden skäligen kan nöja sig med honom eller henne som
hyresgäst. Vad som sagts nu gäller också när hyresvärden har sagt
upp hyresavtalet på grund av förverkande. Har hyresgästen avlidit,
tillkommer samma rätt hans eller hennes efterlevande make eller
sambo, om dödsboet saknar rätt till förlängning och detta inte har
föranletts av den efterlevande maken eller sambon.
Bestämmelserna i 49-52 §§, 55 § samt 55 d § femte-sjunde styckena
om hyresgäst gäller även i fråga om hyresgästs make och sambo.

Förlängs ett hyresavtal i fall som avses i andra stycket, svarar båda
makarna eller samborna respektive den efterlevande maken eller
sambon och den avlidne makens eller sambons dödsbo för
förpliktelserna enligt avtalet för tiden före förlängningen, om ej
annat har avtalats med hyresvärden. Lag (2006:928).

48 § har upphävts genom lag (1987:816).

49 § Har hyresvärden sagt upp hyresavtalet och föreligger tvist om
förlängning av avtalet enligt 46 § eller 47 § första stycket, är
uppsägningen utan verkan, om inte hyresvärden senast en månad efter
hyrestidens utgång hänskjuter tvisten till hyresnämnden eller
hyresgästen ändå flyttat senast vid hyrestidens utgång.

Vill hyresvärden inte samtycka till förlängning av hyresavtalet enligt 47 §,
skall han senast inom en månad efter det att hyresförhållandet med
hyresgästen upphörde anmoda den som enligt nämnda paragraf kan ha rätt
till förlängning att flytta. För anmodan gäller vad som föreskrivs om
uppsägning i 8 §. En sådan anmodan är utan verkan, om inte hyresvärden
inom en månad därefter hänskjuter tvisten till hyresnämnden eller den
som har anmodats ändå flyttar innan tiden för hänskjutande gått ut. Har
anmodan skett tidigare än en månad före hyrestidens utgång, får
hänskjutande dock ske fram till hyrestidens utgång.

Andra stycket tredje och fjärde meningarna gäller också i fall som avses
i 3 § tredje stycket 2Lag (1987:816).

50 § Är frågan om förlängning av hyresavtalet ännu inte
avgjord när hyrestiden går ut, har hyresgästen rätt att bo kvar
i lägenheten till dess frågan är slutligt avgjord.

Bestämmelsen i första stycket gäller inte om hyresnämnden
enligt 13 a § andra stycket lagen (1973:188) om arrendenämnder
och hyresnämnder har bestämt att ett beslut om åläggande för
hyresgästen att flytta enligt den paragrafens första stycke får
verkställas även om det inte har vunnit laga kraft.

För den tid som hyresgästen bor kvar i lägenheten skall de
förut gällande hyresvillkoren tillämpas till dess
hyresvillkoren för samma tid blir slutligt bestämda. Lag (2002:29).

51 § Bifalls inte hyresvärdens talan om att hyresavtalet skall upphöra
att gälla, skall för den fortsatta uthyrningen fastställas samma villkor
som förut tillämpats, om inte parterna kommer överens om att andra
villkor skall gälla. Önskar hyresvärden ändring av hyresvillkoren för
det fall att hans talan inte bifalls, skall han samtidigt som han
hänskjuter förlängningstvisten till hyresnämnden ansöka om ändring av
hyresvillkoren.

Beslut om förlängning anses som avtal om fortsatt uthyrning. Mot
hyresförhållandet får ej åberopas omständighet som kunnat åberopas i
målet eller ärendet. Lag (1984:694).

52 § Bifalls hyresvärdens talan om att hyresavtalet skall upphöra att
gälla, får i beslutet skäligt uppskov medges med avflyttningen, om
hyresvärden eller hyresgästen begär det. Är hyresrätten förverkad utan
att hyresvärden har sagt upp avtalet att upphöra i förtid, får på
begäran av hyresgästen uppskov dock medges endast om hyresvärden
samtycker till det.

Avgörs förlängningstvisten efter hyrestidens utgång eller medges uppskov
med avflyttningen, gäller 51 § första stycket i fråga om hyresvillkoren
för tiden från det avtalet upphörde till avflyttningen. Lag (1984:694).

Prövning av hyran och andra hyresvillkor för bostadslägenheter

53 § Bestämmelserna i 54-55 d §§ gäller vid upplåtelser av
bostadslägenheter, om inte
1. hyresavtalet avser ett möblerat rum eller en lägenhet för
fritidsändamål och ansökan till hyresnämnden enligt 54 § görs
innan hyresförhållandet har varat nio månader i följd, eller
2. lägenheten utgör en del av upplåtarens egen bostad.

Om en förhandlingsordning enligt hyresförhandlingslagen (1978:304)
gäller för lägenheten, tillämpas 54 och 55-55 d §§ endast om det följer av nämnda lag. Lag (2006:408).

54 § Vill hyresvärden eller hyresgästen att hyresvillkoren skall ändras,
skall han skriftligen meddela detta till motparten. Om överenskommelse
inte kan träffas, har han rätt att hos hyresnämnden ansöka om ändring av
hyresvillkoren. Ansökan får göras tidigast en månad efter det att
meddelandet lämnats till motparten.

Om det finns särskilda skäl, får hyresnämnden pröva även hyresvillkor
som har samband med villkor som angetts i ansökningen.

Beslut om ändring av hyresvillkoren anses som avtal om villkor för
fortsatt uthyrning. Lag (1984:694).

54 a § Bestämmelserna i andra och tredje styckena tillämpas i
fråga om hyresavtal som
1. gäller för obestämd tid, och
2. avser en sådan lägenhet i ett hus med förhandlingsordning
som till följd av bestämmelserna i 3 § hyresförhandlingslagen (1978:304),
inte omfattas av förhandlingsordningen.

Vill hyresvärden att ett skriftligt meddelande enligt
54 § första stycket om hyreshöjning skall få den verkan som anges i
tredje stycket nedan, skall meddelandet innehålla uppgift i
kronor om den hyreshöjning som begärs och om det totala
hyresbeloppet samt uppgift om den dag då den nya hyran skall
börja gälla. I meddelandet skall vidare anges att hyresgästen
blir skyldig att betala den högre hyran, om han inte senast en
viss angiven dag, tidigast två månader efter det att
meddelandet lämnades, ger hyresvärden besked om att han
motsätter sig hyresvärdens begäran. Meddelandet skall också
innehålla uppgift om hyresvärdens adress, en upplysning om att
hyresnämnden kan pröva skäligheten av den begärda hyran samt en
uppgift om vad hyresgästen behöver göra för att en sådan
prövning skall komma till stånd.

Innehåller meddelandet från hyresvärden sådana uppgifter som
anges i andra stycket och har hyresgästen inte inom den i
meddelandet utsatta tiden gett hyresvärden besked om att han
motsätter sig hyresvärdens begäran om hyreshöjning, skall
hyresgästen anses ha ingått avtal med hyresvärden om att betala
den hyra som hyresvärden har begärt. Den högre hyran får börja
att gälla först efter den dag som i hyresvärdens meddelande
angetts som sista dag för att motsätta sig hyreshöjningen. Lag (1997:62).

55 § Om hyresvärden och hyresgästen tvistar om hyrans
storlek, ska hyran fastställas till skäligt belopp. Hyran är
härvid inte att anse som skälig, om den är påtagligt högre än
hyran för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är
likvärdiga.

Vid prövning enligt första stycket ska främst beaktas sådan
hyra för lägenheter som har bestämts i
förhandlingsöverenskommelser enligt hyresförhandlingslagen (1978:304).
Om en jämförelse inte kan ske med lägenheter på
orten, får i stället beaktas hyran för lägenheter på en annan
ort med jämförbart hyresläge och i övrigt likartade
förhållanden på hyresmarknaden.

Vid en prövning enligt första stycket får den hyra för en
lägenhet som ska anses som skälig enligt 55 c § inte beaktas.

Vid en prövning enligt första stycket ska även 55 a55 c §§ iakttas.

Om den hyra som är att anse som skälig vid en prövning enligt
första stycket är väsentligt högre än den tidigare hyran i
hyresförhållandet, ska hyresnämnden, om hyresgästen begär det
och inte särskilda skäl talar emot det, bestämma att hyra ska
betalas med lägre belopp under en skälig tid. Detta gäller
inte om hyran bestäms enligt 55 c §.

Om en förhandlingsklausul i ett hyresavtal har slopats och
det ingår förhandlingsersättning i hyran enligt 20 § hyresförhandlingslagen,
har hyresgästen trots första, andra
och fjärde styckena rätt att få hyran sänkt med ett belopp
som motsvarar ersättningen.

Om tvisten gäller något annat villkor än hyran, ska villkor
som hyresvärden eller hyresgästen har ställt upp gälla i den
mån det är skäligt med hänsyn till hyresavtalets innehåll,
omständigheterna vid avtalets tillkomst, senare inträffade
förhållanden och omständigheterna i övrigt. Hyrestiden ska
vara obestämd, om inte bestämd hyrestid av särskild anledning
är lämpligare.

Om hyresvärden och hyresgästen kommer överens om villkoren
för fortsatt uthyrning i en tvist enligt första eller sjunde
stycket, gäller de överenskomna villkoren, oavsett vad som
föreskrivs i nämnda stycken, i den mån inte annat följer av
bestämmelserna i övrigt i denna balk. Lag (2010:811).

55 a § Vid prövning av hyran skall en åtgärd som avses i 18 d §
och som har höjt lägenhetens bruksvärde inte beaktas, om

1. godkännande eller tillstånd krävdes för att åtgärden skulle
få vidtas och sådant godkännande eller tillstånd inte har
lämnats,

2. lägenheten är upplåten till den hyresgäst som skulle ha
godkänt åtgärden eller till en hyresgäst som har övertagit
hyresrätten från denne enligt 33 § andra stycket, 34 § eller
47 § andra stycket, och

3. det vid tidpunkten för ändringen av hyran har förflutit
högst fem år sedan åtgärden slutfördes. Lag (2002:29).

55 b § Har en hyresgäst bekostat ombyggnads-, ändrings- eller
underhållsarbeten eller åtgärder av därmed jämförlig betydelse i sin
lägenhet, får vid prövningen av hyran för lägenheten hyresvärden
tillgodoräknas den förbättringen endast om det finns särskilda skäl
för det. Lag (1994:817).

55 c § Vid prövning av hyran ska hyra för lägenheten som
har bestämts i en förhandlingsöverenskommelse enligt
hyresförhandlingslagen (1978:304) anses som skälig, om
1. den organisation av hyresgäster som är part i
överenskommelsen var etablerad på orten när överenskommelsen
ingicks,
2. det i överenskommelsen har bestämts att hyran ska
fastställas enligt denna paragraf,
3. överenskommelsen omfattar samtliga bostadslägenheter i
huset och har träffats innan det har träffats hyresavtal för
någon av lägenheterna, och
4. det inte har förflutit mer än femton år sedan den första
bostadshyresgästen tillträdde lägenheten.

Vid ombyggnad av del av hus eller tillbyggnad av hus ska vad
som sägs i första stycket 3 om samtliga bostadslägenheter i
stället avse samtliga bostadslägenheter som bildats av
utrymmen som tidigare inte till någon del använts som
bostadslägenhet.

Det som sägs i första stycket gäller inte om det finns
synnerliga skäl att inte anse hyran i
förhandlingsöverenskommelsen som skälig. Det gäller inte
heller den del av hyran som avser ersättning enligt 20 § hyresförhandlingslagen.

Trots första stycket får hyran ändras i den mån det är skäligt
med hänsyn till den allmänna hyresutvecklingen på orten sedan
överenskommelsen träffades. Lag (2012:819).

55 d § Gäller hyresavtalet för obestämd tid och har avtalet
sagts upp, får beslut om ändring av hyresvillkoren inte avse
tiden före den tidpunkt till vilken uppsägning skett. Har
frågan om villkorsändring utan uppsägning hänskjutits till
hyresnämnden, får beslutet inte avse tiden före det
månadsskifte som inträffar närmast efter tre månader från dagen
för ansökningen. Beslut om ändring av hyresvillkoren får dock
inte i något av de fall som nu angetts avse tiden innan sex
månader förflutit efter det att de förut gällande villkoren
började tillämpas.

Är hyresavtalet ingånget för bestämd tid och har avtalet sagts
upp, får beslut om ändring av hyresvillkoren inte avse tiden
före den tidpunkt till vilken uppsägning skett. Har frågan om
villkorsändring utan uppsägning hänskjutits till hyresnämnden,
får beslut om ändring av hyresvillkoren inte avse tiden före
den tidpunkt till vilken avtalet tidigast hade kunnat sägas
upp, om uppsägning skett när ansökningen ingavs till
hyresnämnden. Är hyrestiden längre än ett år och sker ändring
av hyresvillkoren på grund av ansökan av hyresgästen, får
beslutet likväl avse tiden efter det månadsskifte som inträffar
närmast efter tre månader från dagen för ansökningen, dock
tidigast sedan hyresförhållandet varat ett år i följd.

Har den hyra som prövats blivit gällande enligt 54 a §, får
beslut om hyran, trots vad som sägs i första stycket, avse tid
från den dag då hyran började gälla, om ansökningen har gjorts
inom tre månader därefter.

Hyresnämnden får, när det finns skäl till det, förordna att
beslut om villkorsändring skall gälla från en tidigare tidpunkt
än vad som sägs i första och andra styckena. Om det finns
särskilda skäl får hyresnämnden också förordna att beslut om
villkorsändring får verkställas även om det inte har vunnit
laga kraft.

Skall hyresgästen enligt hyresnämndens eller hovrättens beslut
betala högre hyra för förfluten tid än som skolat utgå förut,
är hyresrätten inte förverkad på grund av dröjsmål med
betalningen av det överskjutande beloppet, om betalningen sker
inom en månad från den dag då beslutet vann laga kraft. Vad som
sagts nu gäller inte, om skyldighet att flytta inträder för
hyresgästen inom kortare tid än två månader efter nämnda dag.

På överskjutande belopp skall hyresgästen betala ränta som om
beloppet förfallit till betalning samtidigt med den förut
utgående hyran. Räntan beräknas enligt 5 § räntelagen (1975:635)
för tiden innan beslutet vunnit laga kraft och
enligt 6 § räntelagen för tiden därefter.

I beslutet får anstånd medges med betalningen av det
överskjutande belopp jämte ränta som avses i sjätte stycket.
Medges anstånd, får det bestämmas att ränta till förfallodagen
skall beräknas enligt 5 § räntelagen.

Om hyran sänks för förfluten tid genom hyresnämndens eller
hovrättens beslut, skall hyresvärden samtidigt åläggas att till
hyresgästen betala tillbaka vad han till följd därav har
uppburit för mycket jämte ränta. Räntan skall beräknas enligt
5 § räntelagen för tiden från dagen för beloppets mottagande till
dess beslutet vunnit laga kraft och enligt 6 § räntelagen för
tiden därefter. Lag (2006:408).

Återbetalning av hyra vid upplåtelse av bostadslägenhet i vissa
fall

55 e § Denna paragraf gäller vid upplåtelse av möblerat eller
omöblerat rum och vid upplåtelse i andra hand av annan
bostadslägenhet. Paragrafen gäller dock inte upplåtelser för
fritidsändamål.

Om hyresvärden har tagit emot en hyra som inte är skälig
enligt 55 § första–tredje styckena och 55 c §, ska
hyresnämnden på ansökan av hyresgästen besluta att
hyresvärden ska betala tillbaka vad han eller hon har tagit
emot utöver skäligt belopp tillsammans med ränta. Vid
bedömningen av om den mottagna hyran är skälig ska
hyresnämnden även beakta sådan nedsättning av hyresvärdens
egen hyra som har skett med tillämpning av 55 § femte
stycket. Räntan beräknas enligt 5 § räntelagen (1975:635)
från dagen då hyresvärden tog emot beloppet till dess att
återbetalningsskyldigheten blivit slutligt bestämd genom
beslut som vunnit laga kraft och enligt 6 § räntelagen för
tiden därefter. Ett beslut om återbetalning av hyra får inte
avse längre tid tillbaka än ett år före dagen för ansökan.

I ett ärende om återbetalning enligt andra stycket ska
hyresnämnden, om hyresgästen begär det, också fastställa
hyran för den fortsatta uthyrningen från och med dagen för
ansökan. Vid denna prövning tillämpas 55 § förstatredje
styckena och 55 c §. Vid prövningen ska hyresnämnden även
beakta sådan nedsättning av hyresvärdens egen hyra som har
skett med tillämpning av 55 § femte stycket. Beslut om
ändring av hyresvillkoren anses som avtal om villkor för
fortsatt uthyrning. När det finns skäl till det, får
hyresnämnden bestämma att beslutet ska gälla omedelbart. Om
hyran höjs eller sänks retroaktivt, tillämpas 55 d § femteåttonde styckena.

För att hyresnämnden ska kunna pröva en ansökan enligt andra
stycket ska ansökan ha kommit in till hyresnämnden inom tre
månader från det att hyresgästen lämnade lägenheten. Lag (2010:811).

Vissa bestämmelser om lokaler

56 § Bestämmelserna i 57-60 §§ gäller för upplåtelser av
lokaler, om inte
1. hyresförhållandet upphör innan det varat längre än nio
månader i följd, eller
2. hyresförhållandet upphör på den grund att hyresrätten är
förverkad eller förhållande som avses i 28 § föreligger.

Om hyresvärden och hyresgästen i en särskilt upprättad handling
har kommit överens om villkor som strider mot 57-60 §§, gäller
överenskommelsen. Har överenskommelsen träffats innan
hyresförhållandet har varat längre än nio månader i följd,
gäller den endast om den har godkänts av hyresnämnden.
Överenskommelsen gäller även utan sådant godkännande, om den
träffas för en tid om högst fem år från det att
hyresförhållandet inleds och innebörden i överenskommelsen är
att bestämmelserna i 57-60 §§ inte skall gälla, om
1. i fråga om samtliga slag av lokaler, hyresvärden skall
bedriva egen verksamhet i lokalen, eller
2. i fråga om lokal som upplåts i andra hand, hyresförhållandet
mellan fastighetsägaren och dennes hyresgäst skall upphöra.

Regeringen eller den myndighet som regeringen bestämmer
fastställer formulär till överenskommelser som avses i andra
stycket 1 och 2. Lag (2005:947).

57 § Har hyresvärden sagt upp hyresavtalet och vägrar han att förlänga
hyresförhållandet eller kommer förlängning i annat fall inte till stånd
på grund av att hyresgästen inte godtar de hyresvillkor som hyresvärden
kräver för förlängning, har hyresgästen rätt till ersättning enligt 58 b §, om inte
1. hyresgästen åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att det icke
skäligen kan fordras att hyresvärden förlänger hyresförhållandet,
2. huset skall rivas och hyresvärden anvisar en annan lokal som är
godtagbar för hyresgästen eller hyresavtalet innehåller villkor om att
hyresförhållandet skall upphöra på grund av rivning och rivningen skall
påbörjas inom fem år från villkorets tillkomst,
3. huset skall undergå sådan större ombyggnad att hyresgästen
uppenbarligen inte kan sitta kvar i lokalen utan nämnvärd olägenhet för
genomförandet av ombyggnaden samt hyresvärden anvisar en annan lokal som
är godtagbar för hyresgästen eller hyresavtalet innehåller villkor om
att hyresförhållandet skall upphöra på grund av ombyggnad och
ombyggnaden skall påbörjas inom fem år från villkorets tillkomst,
4. hyresvärden i annat fall har befogad anledning att upplösa
hyresförhållandet, eller
5. de hyresvillkor som hyresvärden kräver för förlängning är skäliga och
överensstämmer med god sed i hyresförhållanden.

Första stycket gäller också, om hyresgästen har sagt upp avtalet enligt 58 a §.
Lag (1988:927).

57 a § Vid tillämpningen av 57 § första stycket 5 skall en
krävd hyra inte anses som skälig, om den överstiger den hyra
som lokalen vid hyrestidens utgång kan antas betinga på öppna
marknaden (marknadshyra). Marknadshyran skall i första hand
bestämmas med utgångspunkt i en jämförelse med hyran för andra
liknande lokaler på orten. Endast om det finns särskilda skäl
får hänsyn tas till ökning av lokalens värde, som en hyresgäst
har åstadkommit.

I tvist om ersättning enligt 57 § får yttrande av hyresnämnden
frångås endast om det är uppenbart
1. när yttrandet avser marknadshyran, att denna är påtagligt
högre eller lägre än hyresnämnden angett,
2. när yttrandet avser anvisad lokal, att hyresnämndens
bedömning inte varit riktig.

I fall som avses i andra stycket 1 får utredning som inte har
lagts fram under medlingen, beaktas vid prövningen endast om
det finns synnerliga skäl. Lag (2002:29).

58 § Vill hyresvärden säga upp avtalet skall han i uppsägningen
underrätta hyresgästen om de villkor som han kräver för att förlänga
hyresförhållandet eller om orsaken till att han vägrar medge
förlängning. Uppsägningen skall dessutom innehålla underrättelse att
hyresgästen, om han inte går med på att flytta utan att få ersättning
enligt 58 b §, har att inom två månader från uppsägningen hänskjuta
tvisten till hyresnämnden för medling.

Underlåter hyresvärden att fullgöra vad som åligger honom enligt första
stycket, är uppsägningen utan verkan.

Har hyresvärden fullgjort vad som åligger honom enligt första stycket
och vill hyresgästen inte lämna lägenheten utan att få ersättning enligt 58 b §,
har hyresgästen att hänskjuta tvisten till hyresnämnden inom den
i första stycket angivna tiden. Gör han inte det, förfaller rätten till
ersättning. Vad som har sagts nu gäller inte, om inom samma tid tvist
hänskjuts till nämnden enligt 58 a § första stycket.

Innan medlingen har avslutats får hyresvärden för förlängning av
hyresförhållandet inte kräva högre hyra eller något annat villkor som är
oförmånligare för hyresgästen än vad han har angett i uppsägningen. Gör
han det och kommer förlängning inte till stånd, har hyresgästen alltid
rätt till ersättning enligt 58 b §Lag (1988:927).

58 a § Vill hyresgästen säga upp avtalet för förlängning på ändrade
villkor, skall han i uppsägningen underrätta hyresvärden om den ändring
i de avtalade villkoren som han begär. Om överenskommelse inte träffas
mellan parterna, skall hyresgästen inom två månader från uppsägningen
hänskjuta tvisten till hyresnämnden för medling.

Underlåter hyresgästen att fullgöra vad som åligger honom enligt första
stycket eller återkallar han före hyrestidens utgång sin ansökan om
medling, är uppsägningen utan verkan.

Om inte hyresvärden själv har sagt upp avtalet, får han innan medlingen
har avslutats inte vägra förlängning av hyresförhållandet eller för
förlängning kräva högre hyra eller något annat villkor som är
oförmånligare för hyresgästen än vad som följer av det uppsagda avtalet.
Gör han det och kommer förlängning inte till stånd, har hyresgästen
alltid rätt till ersättning enligt 58 b §Lag (1988:927).

58 b § Om hyresgästen har rätt till ersättning enligt 57 §, 58 § fjärde stycket
eller 58 a § tredje stycket, skall hyresvärden alltid betala ersättning till hyresgästen med ett
belopp som motsvarar en årshyra för lokalen enligt det uppsagda
hyresavtalet.

Om hyresgästen på grund av att hyresförhållandet har upphört
har förorsakats en förlust som inte täcks av ersättning enligt
första stycket, skall hyresvärden i skälig omfattning ersätta
hyresgästen för denna förlust. Om förlusten har samband med att
hyresgästen har bekostat ändring av lokalen, skall förlusten
beaktas endast om hyresvärden har samtyckt till ändringen eller
om hyresgästen har träffat hyresavtalet under förutsättning att
han skulle få utföra ändringen. Lag (2002:29).

59 § Skall hyresförhållandet upphöra efter uppsägning som gjorts av
hyresvärden eller, i fall som avses i 58 a §, av hyresgästen, får
hyresnämnden på ansökan av hyresvärden eller hyresgästen medge skäligt
uppskov med avflyttningen, dock högst två år från hyrestidens utgång.
Ansökan om uppskov skall ha kommit in till hyresnämnden före hyrestidens
utgång.

Medges uppskov, skall hyresnämnden fastställa skäliga hyresvillkor för
tiden från det att avtalet upphört till dess hyresgästen skall flytta. Lag (1988:927).

60 § I mål om ersättning enligt 58 b § skall rätten på yrkande av
hyresgästen, om hyresvärden medger skyldighet att betala ersättning
eller sådan skyldighet fastställts genom dom som vunnit laga kraft,
förplikta hyresvärden att betala förskott i avräkning på den ersättning
som kan komma att bestämmas.

Första stycket gäller inte, om det är uppenbart att förskottet blir
obetydligt. Har beslut i fråga om förskott meddelats, får nytt yrkande
om förskott inte tas upp till prövning förrän tre månader förflutit
sedan det föregående beslutet vann laga kraft.

Beslut i fråga om förskott får meddelas utan huvudförhandling. Innan
beslut meddelas, skall parterna beredas tillfälle att yttra sig. Beslut
som meddelats under rättegången skall överklagas särskilt. Hovrättens
beslut får inte överklagas.

Har hyresgästen uppburit förskott som överstiger den slutligt bestämda
ersättningen, är han skyldig att till hyresvärden betala tillbaka det
överskjutande beloppet jämte ränta. Räntan beräknas enligt
5 § räntelagen (1975:635) för tiden från dagen för beloppets mottagande till
dess ersättningen blivit slutligt bestämd genom dom som vunnit laga
kraft och enligt 6 § räntelagen för tiden därefter. Lag (1988:927).

Särskilda bestämmelser

61 § Hyresvärd eller hyresgäst, som vill framställa fordringsanspråk på
grund av hyresförhållande, skall väcka talan därom inom två år från det
hyresgästen lämnade lägenheten. Iakttas ej denna tid, är rätten till
talan förlorad, om ej annat avtalats. Har den ena parten väckt talan i
rätt tid, har den andra parten rätt till kvittning, fastän hans rätt
till talan är förlorad. Lag (1984:694).

62 § Vite som förelagts med stöd av detta kapitel utdömes av
hyresnämnden. Nämnden skall självmant ta upp frågan om utdömande. Har
ändamålet med vitet förfallit, får vitet inte dömas ut.

Vite som förelagts med stöd av detta kapitel får inte förvandlas till
fängelse. Lag (1984:694).

63 § Ett meddelande som avses i 10 §, 11 §, 14 §, 18 e §, 24 §, 25 § andra stycket,
33 §, 42 § första stycket 3, 4 eller 6, 44 §, 46 § andra stycket, 54 § eller 54 a § ska anses
lämnat när det har avsänts i ett rekommenderat brev till
mottagarens vanliga adress. I fall som avses i 24 § är det
dock tillräckligt att meddelandet är avsänt på något annat
ändamålsenligt sätt.

Om hyresgästen eller hyresvärden har lämnat uppgift om en
adress dit meddelanden ska sändas, anses den som hans eller
hennes vanliga adress. Hyresgästen får dock alltid sända
meddelanden till den som är behörig att ta emot hyra på
hyresvärdens vägnar. Har hyresgästen inte lämnat någon
särskild adressuppgift, får hyresvärden sända meddelanden
till den uthyrda lägenhetens adress. Lag (2014:335).

64 § Om en hyresvärd inte på begäran lämnar ut de uppgifter om hyran för
hans lägenheter som kan behövas för en prövning enligt 55 § första
stycket
, får hyresnämnden efter ansökan förelägga hyresvärden att lämna
uppgifterna till nämnden. I föreläggandet, som får förenas med vite,
skall bestämmas en viss tid, inom vilken uppgifterna skall ha kommit in
till nämnden.

Har hyresvärden lämnat uppgifter till hyresnämnden enligt första
stycket, får inom ett år efter avlämnandet något nytt föreläggande inte
meddelas beträffande de lägenheter som avsågs med de lämnade
uppgifterna. Lag (1984:694).

65 § Uppställer någon uppsåtligen villkor om särskild ersättning för
upplåtelse av bostadslägenhet eller för överlåtelse av hyresrätten till
sådan lägenhet, skall han dömas till böter eller fängelse i högst sex
månader. I ringa fall skall dock ej dömas till straff.

Är brottet grovt, döms till fängelse i högst två år. Vid bedömande av om
brottet är grovt skall särskilt beaktas om det utgjort ett led i en
verksamhet som bedrivits yrkesmässigt eller i större omfattning eller om
gärningsmannen eljest i avsevärd mån har missbrukat sin ställning som
ägare eller förvaltare av fastighet.

Villkor som avses i första stycket är ogiltiga. Den som har ställt upp
villkoret är skyldig att lämna tillbaka vad han tagit emot. Lag (1984:694).

65 a § Ingen får ta emot, träffa avtal om eller begära
ersättning av hyressökande för förmedling av bostadslägenhet
för annat ändamål än fritidsändamål. Sådan ersättning får dock
utgå vid yrkesmässig bostadsförmedling enligt grunder som
föreskrivs av regeringen eller den myndighet som regeringen
bestämmer.

I fråga om köavgift vid kommunal bostadsförmedling gäller
särskilda bestämmelser i lagen (2000:1383) om kommunernas
bostadsförsörjningsansvar.

Den som uppsåtligen bryter mot första stycket döms till böter
eller fängelse i högst sex månader. Är brottet grovt, döms till
fängelse i högst två år.

Den som har uppburit otillåten ersättning är skyldig att betala
tillbaka den. Lag (2000:1384).

66 § Avtal mellan hyresvärd och hyresgäst, att framtida tvist
med anledning av hyresförhållandet skall hänskjutas till
avgörande av skiljemän utan förbehåll om rätt för parterna att
klandra skiljedomen, får inte göras gällande i fråga om
hyresgästens rätt eller skyldighet att tillträda eller behålla
lägenheten, fastställande av hyresvillkor i fall som avses i 51, 52 eller 55 §,
återbetalning av hyra och fastställande av
hyra enligt 55 e § eller bestämmande av ersättning enligt 58 b §.
I övrigt gäller skiljeavtalet inte såvitt därigenom
skiljemän utsetts eller bestämmelse meddelats om skiljemännens
antal, sättet för deras utseende eller förfarandet vid
skiljenämnden. I berörda hänseenden skall lagen (1999:116) om
skiljeförfarande tillämpas. Vad som sagts nu utgör dock inte
hinder för att i skiljeavtalet utse hyresnämnden till
skiljenämnd eller bestämma viss tid för meddelande av
skiljedomen. Lag (2006:408).

67 § Överenskommelse om villkor i fråga om hyresförhållande som
beror av anställning gäller mot hyresgästen eller den som har
rätt att träda i hyresgästens ställe även om överenskommelsen
strider mot bestämmelse i 4, 33-35, 40, 46, 47, 49-54, 55 d, 55 e eller 66 §, såvida överenskommelsen har formen av
kollektivavtal och på arbetstagarsidan har slutits eller
godkänts av organisation som enligt lagen (1976:580) om
medbestämmande i arbetslivet är att anse såsom central
arbetstagarorganisation.

Sådana hyresvillkor i kollektivavtal som avses i första stycket
får tillämpas även när en hyresgäst som inte är medlem av den
avtalsslutande arbetstagarorganisationen sysselsätts i arbete
som avses med avtalet, om
1. arbetsgivaren är bunden av kollektivavtalet,
2. hyresvärden och hyresgästen är överens om att villkoren
skall tillämpas eller villkoren ingår i hyresavtalet på grund
av beslut om villkorsändring enligt 54 och 55 §§Lag (2006:408).

Förfarandet i hyrestvister

68 § I varje län skall finnas en hyresnämnd. Regeringen får dock
bestämma, att annat område än ett län skall utgöra verksamhetsområde för
hyresnämnden. Lag (1984:694).

69 § Hyresnämnden har till uppgift att medla i hyrestvister samt att
pröva frågor som enligt detta kapitel ankommer på nämnden. Nämnden kan
även vara skiljenämnd i hyresvister. Närmare bestämmelser om hyresnämnd
meddelas i särskild lag. Lag (1984:694).

70 § Beslut av hyresnämnden i frågor som avses i 11 § första
stycket 5, 16 § andra stycket, 18 a-f §§, 18 h §, 23 § andra
stycket, 24 a, 34, 36, 37, 49, 52, 54, 55 e, 62 eller 64 § får
överklagas inom tre veckor från den dag beslutet meddelades.

Beslut av hyresnämnden i frågor som avses i 1 § sjätte stycket,
35, 40, 45 a, 56 eller 59 § får inte överklagas.
Lag (2006:408).

71 § Ett överklagande som avses i 70 § tas upp av Svea hovrätt.
Överklagandet skall ges in till hyresnämnden. Lag (1994:841).

72 § Hyrestvister som rör störningar i boendet skall handläggas
särskilt skyndsamt. Lag (1993:400).

73 § I hyrestvister som avses i 49, 54 eller 55 e § och i mål
om åtgärdsföreläggande enligt 11 § första stycket 5 eller 16 §
andra stycket, om upprustningsföreläggande enligt 18 a-c §§, om
tillstånd till förbättrings- och ändringsåtgärder enligt
18 d-f §§, om förbud mot sådana åtgärder enligt 18 h § eller om
utdömande av vite enligt 62 § skall vardera parten svara för
sin rättegångskostnad i hovrätten, om inte annat följer av 18
kap. 6 § rättegångsbalken. Lag (2006:408).